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よくある質問(事業別検索)

更新日:2013年2月14日

【 】の中の文字をクリックすると該当する「事業のQ&A」に移ります。

松山駅周辺土地区画整理事業関係

Q.土地区画整理事業とは?

A.まちづくりを行う区域(施行区域)を定め、道路・公園などの公共施設を整備することにより安全で良好なまちづくりを行うもので、住民の皆さんと市が相互に協力して進める事業です。この事業では公共用地(道路や公園等)の一部について、土地所有者の皆さんから少しずつ土地を提供(減歩)していただくとともに、有効利用を図るために土地の割り換え(換地)を行います。
土地区画整理法では事業を次のように規定しています。
「土地区画整理事業とは都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善と宅地の利用増進を図るため行われる、土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう(抜粋)」

Q.換地(かんち)とは?

A.土地区画整理事業では、道路・公園などの公共施設を整備すると同時に、住民の皆さんが所有している個々の土地についても、もとの条件を考慮しながら、より利用しやすくなるように土地の再配置を行います。このように、もとの土地に対して新しく置き換えられた土地を換地といいます。換地には、もとの土地についての権利がそのまま移っていきます。

Q.換地計画の作成とは?

A.土地区画整理の施行者は、施行地区内の換地処分を行うため換地計画を定めなければならない(法第86条)。換地計画は、その内容として換地設計、各筆換地明細、各筆各権利別清算金明細、保留地その他特別の定めをする土地の明細を定めなければならないこととなっています(法第87条)

Q.換地設計とは?

A.土地の評価に見合うように、それぞれの土地の配置を設計すること。

Q.換地照応(かんちしょうおう)の原則とは?

A.換地計画において換地を定める場合においては、換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない(法第89条)。

Q.照応(しょうおう)とは?

A.法第89条でいう「照応」とは、換地及び従前の土地の位置、地積、土質、水利、利用状況及び環境等の諸事情を総合勘案して、指定された換地がその従前の土地と大体同一条件にあり、かつ、土地区画整理地区全域にわたるすべての換地が概ね公平に定められるべきことをいうもの。(最高裁、昭和60年(行ツ)104号より)

指定された換地が、位置、地積その他個々的な点において従前の土地と必ずしも符号しないしない場合にあっても、当該換地指定処分が直ちに違法とされるものではなく、それが、諸事情を総合的に考察してもなお、従前の土地と著しく条件が異なり、または、格別合理的な根拠なくして、近隣の権利者と比較して甚だしく不利益な取扱いを受けたという場合でないかぎり、違法ではない。(福岡高裁、昭和43年(行コ)24号より)

※以上、土地区画整理事業運用指針解説 社団法人日本土地区画整理協会 79ページ参照

Q.減歩(げんぶ)とは?

A.土地区画整理事業は、事業に必要な公共用地(道路・公園等)を施行区域内の土地所有者から、事業による個々の土地の利用増進の範囲内で、公平に出し合う仕組みになっています。この個々の土地の地積が減少することを減歩といいます。(注)松山駅周辺土地区画整理事業の場合は減価補償金地区に該当しますので、減歩だけで道路や公園等の用地を確保するのではなく減価補償金による買収(先行買収)を行い公共用地に充てる予定です。

イメージ

Q.小規模宅地の救済とは?

A.狭い土地に建物が建っていたり、減歩をすると事業を行う前よりも利用しにくい宅地になってしまうような場合に、土地区画審議会の同意を得て、一定規模以下の宅地については、減歩を緩和し救済措置を行うことができます。この場合、減歩を行った土地と公平を保つため、減歩の緩和相当分について事業完了時に清算金を徴収します。
一定規模以下の宅地の規定は、地権者等の代表で構成する「松山駅周辺土地区画整理審議会」に諮って定めます。例えば、100平方メートル(約30坪)以下は「減歩をしない」又は「減歩を緩和する」等を定めます。

Q.清算金とは?

A.定められた換地相互の微調整のため、事業完了時に地権者間で金銭による徴収又は交付を行うことをいいます。なお、減歩を緩和した小規模宅地については、清算金の徴収を行います。清算金の徴収や交付の事務は施行者(市)が地権者に代わって行います。
換地は、区画整理前の土地と区画整理後の土地の価値がうまくつりあうように、また、地区全体の均衡がとれるように定めるのが理想です。しかし、技術的な面や施工上の許容誤差、各宅地の事情により、計画と多少の差異が生じます。

 例えば、
Aさんには100平方メートルの土地を換地(お返し)する計画が、実際には99.9平方メートルとなった場合、不足する0.1平方メートルに相当するものを金銭で調整して交付(Aさんにお支払いします)します。

Bさんには200平方メートルの土地を換地(お返し)する計画が、実際には200.1平方メートルとなった場合、増えた0.1平方メートルに相当するものを金銭で調整して徴収(Bから支払っていただきます)します。

Cさんは小規模宅地に該当し減歩緩和が適用された場合、本来、減歩予定に相当するものを金銭で調整して徴収(Cから支払っていただきます)します。

このように、各換地間での差異を不公平を無くすため、調整する金銭のことを「清算金」といいます。

Q.公共施設用地確保のための先行買収とは?

A.施行後の地区内宅地価格の総額が施行前の総額より減少する地区(減価補償金地区)では、事業認可後、施行区域内の土地を市が売却希望者から買収して道路・公園などの公共用施設用地に充当します。この減価補償金による買収のことを先行買収といいます。なお、この買収に際しては5000万円までの土地代金について税金の特別控除(平成18年9月日現在、税務署との協議が必要です。税制等の改正により変更となる場合があります。)が受けられます。現在予定しているJR松山駅周辺土地区画整理事業では、先行買収を予定しています。

Q.公共施設とは?

A.土地区画整理法では公共施設を次のように規定しています。「公共施設とは、道路、公園、広場、河川その他政令(土地区画整理法施行令)で定める公共の用に供する施設をいう。」

例えば、市が所有する集会所や学校の用地などは公共施設ではありませんし、土地登記簿で公衆用道路や用悪水路と地目がなっていても民有地であれば公共用地ではありません。

Q.宅地とは?

A.土地区画整理法では「宅地とは、公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地以外の土地をいう。」とされています。
「公共用地」以外の土地はすべて「宅地」となります。
例えば、市や県、国が持っている土地でも公共用地と分類されなければ、それらはすべて「宅地」となります。
土地の登記簿等に記載されている地目の宅地とは違います。
区画整理では、公共用地以外の土地については、山林であっても農地であっても、また公衆用道路であっても鉄道用地であっても、それらはすべて「宅地」といいます。

Q.建物を移転する場合、補償はあるのですか?

A.仮換地が指定され、建築物やその他の工作物及び立竹木等を仮換地へ移転する必要がある場合には、その移転にかかる費用は施行者(市)が調査を行い基準にもとづいて補償します。また、仮住居や休業補償など区画整理が原因で生じた損失についても調査を行い基準にもとづいて補償されます。
 先行買収に該当する方にも建物などがある場合は移転の補償がされます。

Q.補償にはどのようなものがあるのですか?

A.補償の項目は次のようなものがあります。補償が必要な場合は、施行者(市)が調査を行い基準にもとづいて補償します。

主な項目
主な項目 内容
建物の移転補償 建物を移転するための要する費用
工作物の移転補償 門・塀、その他の工作物を移転するための要する費用
庭木類の移転補償 庭木類を移植するために要する費用
動産の移転補償 家財道具、商品、その他の動産を移転するために要する費用
仮住居の補償 移転期間中、仮住居の使用に要する費用
営業補償 移転期間中に営業を一時休止するために生じる損失や仮営業所で営業できる補償
家賃減収の補償 移転期間中の家賃減収相当の額
移転雑費補償 移転に必要とする法令上の手続き費用(建物の設計費等)、移転通知費用等諸々の雑費の費用

備考:上記は一般的な例です。移転か必要となった時点で個々に詳細な補償調査を行いますので、上記の例と異なる場合もあります。

Q.補償の流れ(手順)は?

A.補償の流れのページをご覧ください。

松山駅周辺の幹線道路・駅前広場・路面電車関係

Q.説明会で4車線と言っていましたが、車線数は片側ですか?往復の両側合計ですか?

A.普通に車線数という場合は、往復の両側合計の車線数を言います。4車線という場合は片側2車線の道路のことです。

4車線道路の例
4車線道路の例

2車線道路の例
2車線道路の例

Q.トランジットモールとは?

A.トランジットモール(トランジット:通行、通過。モール:遊歩道、遊歩道のある商店街)とは、中心市街地のメインストリート(本通り、目抜き通り)などで一般の車両通行を抑制した歩行者専用の空間とし、バス、路面電車等、公共交通機関だけが通行できるようにした街路のことをいいます。通りを人に開放することでまちの賑わいを創出しようとするものです。
 一般的に次のような効果があると言われています。

  • 歩行者は自動車を気にせず安心して通行や買物を楽しむことができます。
  • バスや路面電車などの公共交通機関が、歩行者の移動を補助する役割を果たします。
  • 車線数が減るため、通りの横断がしやすくなります。
  • 休憩や待ち合わせをする場所が広くなります。
  • 高齢者や子供、移動にハンディを持つ方など、自動車を利用できにくい人々も安心して中心市街地に来ることができます。

トランジットモールの事例(フライブルク市)の写真
トランジットモールの事例(フライブルク市)

トランジットモールの事例(フライブルク市)の写真
トランジットモールの事例(フライブルク市)

JR松山駅付近連続立体交差事業関係

Q.事業の概要は?

A.鉄道高架のページをご覧ください。

Q.事業は誰がするのですか?

A.連続立体交差事業(鉄道高架)は愛媛県が施行主体となって行います。

Q.新規着工準備採択とは?

A.近年、国民意識の多様化や都市化の進展に伴い、都市計画決定手続きや環境影響評価の手続き、事業着手までに必要となる諸手続き等、対外業務が増大しており、特に大規模な事業においては事業期間の長期化が顕著となっています。このことから、街路事業においては「地域高規格事業」、「連続立体交差事業」、「都市モノレール道等整備事業」等の整備事業に限っては、事業化前に十分な環境面の評価や住民の合意形成を行うべく、「事業化」の前段階として、都市計画決定、環境影響評価、事業手法の確定等の「着工準備」を行うこととしたものです。
 これにより、事業採択(着工採択)から本格的な事業着手(用地買収、工事着手)までの期間短縮が図られ、事業期間を短くすることができます。
(参考、社団法人日本交通計画協会発行「街路事業事務必携(平成16年版)」60ページより)

お問い合わせ

松山駅周辺整備課
〒790-8571 愛媛県松山市二番町四丁目7-2 本館7階
電話:089-948-6508
E-mail:matsuyamaeki@city.matsuyama.ehime.jp

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